Neuregelung bei Vermietung eines Homeoffice an den Arbeitgeber

Veröffentlicht am 01.02.2020

Für den Fall, dass ein Steuerpflichtiger ein Arbeitszimmer oder eine Einliegerwohnung
als Homeoffice an seinen Arbeitgeber vermietet, vertraten der Bundesfinanzhof
und auch die Finanzverwaltung bisher die Auffassung, dass dabei grundsätzlich
von einer Einkunftserzielungsabsicht auszugehen ist, selbst wenn befristete
Verträge o. Ä. dagegen sprechen. Entsprechend konnten die Aufwendungen
steuerlich – ohne Einschränkung – geltend gemacht werden. Der BFH vertritt
nunmehr mit Urteil vom 17.4.2018 eine andere Meinung. Daran hat sich auch das
BMF angepasst und die herrschende Rechtslage aktualisiert und verschärft.

Die Absicht Einkünfte erzielen zu wollen, soll nicht mehr pauschal unterstellt
werden, es ist vielmehr eine Überprüfung vorzunehmen. Durch die Vermietung
von Wohnraum an den Arbeitgeber zu dessen betrieblichen Zwecken wird die Wohnung
zweckentfremdet und als Gewerbeimmobilie umqualifiziert. Dabei soll eine objektbezogene
sog. "Überschussprognose" erstellt werden. Ist diese positiv,
ist die Einkunftserzielungsabsicht zu bejahen und es liegen für den Vermieter
Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung vor. Bei einer negativen Prognose
handelt es sich um einen steuerlich unbeachtlichen Vorgang auf der privaten
Vermögensebene.

Liegen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung vor, sind die das Arbeitszimmer
oder die als Homeoffice genutzte Wohnung betreffenden Aufwendungen weiterhin
in vollem Umfang als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und
Verpachtung berücksichtigungsfähig. Sie fallen nicht unter die Abzugsbeschränkung
für ein häusliches Arbeitszimmer (1.250 € im Jahr). Sind die
Leistungen des Arbeitgebers an den Arbeitnehmer hingegen als Arbeitslohn zu
erfassen, unterliegen die Aufwendungen für das Arbeitszimmer oder die als
Homeoffice genutzte Wohnung ggf. der Abzugsbeschränkung für ein häusliches
Arbeitszimmer.

Übergangsregelung: Für Mietverhältnisse, die vor dem
1.1.2019 abgeschlossen wurden, will die Finanzverwaltung weiterhin von einer
typisierenden Einkunftserzielungsabsicht ausgehen. Bei Homeoffice-Verträgen,
die nach dem 31.12.2018 abgeschlossen wurden, wird das Finanzamt wohl eine "Überschussprognose"
vornehmen.